Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA hat die angepasste Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung zu Hypothekarfinanzierungen als Mindeststandard anerkannt. Konkret umfasst die Selbstregulierung die Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen und die Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite, welche mit der Anerkennung durch die FINMA quasi „Gesetzescharakter“ erhalten. Die revidierten Richtlinien treten bereits per
1. Januar 2020 in Kraft.
Anwendung bei Neugeschäften
Die Änderungen verschärfen die Anforderungen an Belehnung sowie Amortisation bei Hypothekarkrediten für Renditeliegenschaften. Renditeobjekte sind Immobilien, die zu Renditezwecken an Dritte vermietet und nicht selbst genutzt werden. Die Verschärfungen betreffen nur das Neugeschäft sowie Krediterhöhungen, nicht aber Verlängerungen.
Bei Hypothekarfinanzierungen von Renditeobjekten beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert neu 25 Prozent statt bislang 10 Prozent. Unverändert bleibt die Anforderung, bei einer allfälligen Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert, diese vollständig aus Eigenmitteln der Kreditnehmer zu finanzieren (Niederstwertprinzip). Zudem ist die Hypothekarschuld innert maximal 10 Jahren statt bislang innert 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft linear zu amortisieren.
Anwendung bei «Buy-to-let» - freiwillig oder nicht?
Von den Anpassungen der Mindeststandards nicht betroffen sind die selbstgenutzten Wohnliegenschaften. Ebenfalls nicht explizit betroffen ist der in der Schweiz wesentliche „Buy-to-let“ Sektor. Von den „Buy-to-let“ Objekten spricht man, wenn Immobilien von Privatperson gekauft und nicht selbst bewohnt werden (Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser). Die FINMA empfiehlt den Banken, die neuen Standards auch auf diese Immobilien freiwillig anzuwenden.
Auswirkungen und Handlungsbedarf
Die Verschärfung der Mindestanforderungen über den Selbstregulierungsweg ist zu begrüssen. Ob die Massnahmen trotz ihrer Einschränkungen genügen, um eine mögliche Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern, wird sich wohl erst längerfristig zeigen. Eine kurzfristige Dringlichkeit gibt es bei den Anpassungen der internen Weisungen und Prozesse, welche noch vor dem Jahresende in Angriff genommen werden müssen.